Vendere un immobile ereditato in Italia

Non deve affrontare da solo una vendita immobiliare in Italia: è il nostro mestiere. Una volta intestato l’immobile agli eredi, la vendita è l’ultimo passo, e la seguiamo dall’offerta dell’acquirente fino al denaro sul Suo conto.

Se l’immobile non è ancora intestato agli eredi, quello viene prima: veda intestare l’immobile ereditato (o la nostra gestione completa della successione), e passiamo subito dopo alla vendita.

Per le famiglie di cui abbiamo già curato la successione italiana, la vendita procede senza interruzioni: abbiamo già i documenti dell’immobile, la procura e l’intestazione completata, quindi non c’è nulla da raccogliere di nuovo e la vendita va avanti senza ritardi. Lo stesso avvocato che ha curato la successione segue la vendita.

Un unico compenso fisso per il nostro lavoro legale dal lato del venditore, concordato per iscritto prima di iniziare: mai a ore, e mai una percentuale del prezzo di vendita. La percentuale è ciò che chiede un agente immobiliare; il nostro è un lavoro legale definito, e lo quotiamo come un unico importo chiaro. Il compenso dipende solo dal valore dell’immobile, con un compenso ridotto quando abbiamo già curato la successione.

Tutti i compensi + IVA. La colonna «se abbiamo curato la successione» è il compenso ridotto che si applica quando abbiamo già gestito la successione per Lei: documenti, procura e intestazione sono già pronti, quindi c’è meno da fare.

Il nostro compenso presuppone che la parte successoria sia già regolarizzata: dichiarazione presentata e registri a nome degli eredi. Se restano passaggi successori in sospeso, Le diciamo esattamente che cosa manca e lo quotiamo a parte (o in un pacchetto trasparente) prima di iniziare.

Se l’immobile è ancora gravato da un’ipoteca o da un altro vincolo, estinguerla e cancellarla al rogito è un passaggio aggiuntivo definito: un’aggiunta fissa di 350 € + IVA, concordata in anticipo. Niente è aperto: quando una vendita va oltre il caso standard, Le diciamo l’importo fisso prima che ci conferisca l’incarico.

Le spese vive sono a parte e mai incluse nel nostro compenso. Il compenso del notaio per il rogito in Italia lo sceglie e lo paga l’acquirente; dal lato del venditore i costi di terzi abituali sono l’attestato di prestazione energetica (APE), un eventuale atto notarile ancora necessario alla catena successoria (per esempio la trascrizione di un’accettazione tacita) e modesti diritti di registro e di certificazione: ciascuno pagabile al fornitore, non a noi, e ciascuno indicato fin dall’inizio.

La buona notizia sulle imposte, ed è davvero buona. In genere l’Italia non tassa la plusvalenza sulla rivendita di una casa ereditata: l’immobile ricevuto per successione resta fuori dalle regole italiane sulle plusvalenze, che si venda presto o tardi. (I terreni edificabili sono l’eccezione, e la posizione va sempre confermata per il Suo immobile: la tassazione della plusvalenza non è oggetto della nostra consulenza, e segnaliamo quando serve un consulente fiscale, anche per le imposte del Suo paese d’origine.)

L’IVA è applicata all’aliquota italiana (attualmente 22 %) e sempre indicata a parte, perché il nostro compenso resti chiaro.

I tempi dipendono soprattutto dal trovare un acquirente, cosa che dipende dal mercato e dal Suo agente. Trovato l’acquirente, il preliminare (compromesso) fissa i tempi fino al rogito; da uno a tre mesi tra compromesso e rogito sono comuni, e si possono stabilire d’accordo tra le parti. Quando abbiamo già curato la successione e abbiamo i documenti, la parte legale è pronta senza ritardi. Agiamo con la Sua procura dall’inizio alla fine: non deve viaggiare per il rogito.