Italia · Famiglie
Il valore che dichiara quando eredita in Italia, e l'imposta che paga quando vende
L'Italia rovescia la logica dei suoi vicini. Per un fabbricato, la dichiarazione di successione può usare il valore catastale ufficiale, di solito ben sotto il mercato, e quel valore basso raramente costa qualcosa dopo, perché l'Italia in genere non tassa la plusvalenza sulla rivendita di un fabbricato ricevuto per successione. Per case e appartamenti, quindi, il valore ufficiale basso tende a essere la risposta giusta. La cautela serve altrove: i terreni edificabili seguono regole diverse, e il valore determina comunque le imposte di trasferimento pagate con la dichiarazione.
La particolarità italiana
In Portogallo, Spagna e Francia, il valore dichiarato nella successione diventa la base della plusvalenza alla vendita successiva: un valore basso oggi significa di solito più imposte domani. L'Italia spezza in gran parte questo legame per i fabbricati: a grandi linee, un fabbricato venduto dopo essere stato acquistato per successione resta fuori dalla tassazione italiana della plusvalenza. Per questo la prassi italiana dichiara tranquillamente i fabbricati al valore catastale rivalutato (valore catastale), una cifra di formula di solito ben sotto il prezzo di mercato, senza accumulare un problema di plusvalenza.
Che cosa determina comunque il valore dichiarato
Il valore non è privo di conseguenze. Entra nel calcolo dell'imposta di successione (anche se le franchigie per categoria, un milione di euro per coniuge o figlio prima che scatti il 4 %, fanno sì che la famiglia stretta paghi spesso poco sulle eredità ordinarie) e determina le imposte di trasferimento (ipotecaria e catastale) pagate alla presentazione della dichiarazione: ed è proprio per questo che conviene usare il valore catastale più basso dove la legge lo consente.
Dove serve cautela
I terreni edificabili (area fabbricabile) non godono dell'esenzione dei fabbricati: lì una vendita successiva può essere tassata sulla plusvalenza calcolata dal valore dichiarato, quindi torna la logica di Portogallo, Spagna e Francia, e il valore dichiarato merita una decisione. Anche le imposte estere seguono le proprie regole: un erede tassato nel suo paese sulla stessa vendita non riceve aiuto dall'esenzione italiana. E la dichiarazione stessa si presenta entro dodici mesi, da noi come intermediari: è esattamente quando queste domande si pongono. Quando i numeri richiedono una consulenza, lo diciamo chiaramente e istruiamo con precisione un consulente fiscale adatto.
Come si presenta in cifre (solo a titolo illustrativo)
Supponiamo un appartamento che vale circa 250.000 € sul mercato con un valore catastale di 100.000 €. Dichiarato al valore catastale, le imposte di trasferimento sono il 3 % di 100.000 €, cioè 3.000 €. Dichiarato al valore di mercato, sarebbero 7.500 €. E a differenza di Portogallo, Spagna o Francia, la cifra bassa non costa nulla dopo: un fabbricato ereditato e rivenduto resta fuori dalle regole italiane sulla plusvalenza qualunque sia il valore dichiarato, quindi non c'è una fattura futura da mettere a confronto con i 4.500 € risparmiati. L'eccezione è quella che conta: i terreni edificabili non hanno né l'una né l'altra protezione: nessun valore catastale da dichiarare, e una vendita successiva tassata sulla plusvalenza a partire da quanto dichiarato. Sui terreni, il calcolo torna a quello portoghese.
Lo stesso dilemma, paese per paese: Portogallo · Spagna · Francia, e le domande fiscali prima di mettere in vendita un immobile ereditato all'estero.
(Informazione, non consulenza fiscale; il meccanismo è descritto a grandi linee alla data indicata: il confine tra fabbricati e terreni e le aliquote delle imposte di trasferimento sono proprio il tipo di dettaglio che cambia e va verificato al momento.)