Vendere un immobile ereditato all'estero: il quadro fiscale prima di metterlo in vendita

Le famiglie di solito chiedono dell'imposta quando si eredita. Quella che le sorprende più spesso è l'imposta sulla vendita, perché arriva mesi dopo, dal notaio o con la dichiarazione successiva, prelevata dal prezzo di vendita. E dipende da un numero fissato molto prima della vendita: il valore dichiarato quando è stata trattata la successione. In tutti e quattro i nostri paesi, quel valore successorio è il valore di partenza del venditore: la plusvalenza si misura da lì, e l'orologio corre dalla data del decesso. Le carte della successione, fatte bene o male, decidono senza far rumore l'imposta sulla vendita successiva.

Italia: dove la risposta di solito è zero

L'Italia tassa le plusvalenze immobiliari dei privati solo quando l'immobile è stato acquistato o costruito nei cinque anni precedenti, e la legge esclude espressamente gli immobili acquisiti per successione. Il risultato pratico: vendere una casa ereditata in Italia non genera in genere alcuna imposta italiana sulla plusvalenza, che si venda dopo diciotto mesi o dopo diciotto anni. L'eccezione sono i terreni edificabili, tassabili comunque siano stati acquisiti (con un'imposta sostitutiva facoltativa che il notaio può liquidare in atto). Un'elegante efficienza italiana da conoscere: lo stesso atto di vendita può valere come accettazione dell'eredità, con il notaio che ne prende atto; ma il modo di accettare è una decisione da prendere consapevolmente, prima di toccare qualsiasi cosa.

Spagna: 19 %, una ritenuta del 3 % e l'imposta che cade due volte

La plusvalenza di un venditore non residente (prezzo di vendita oltre il valore dichiarato nella successione) è tassata a un'aliquota fissa del 19 %, e quell'aliquota è la stessa che si viva a Dublino o a Doncaster: l'aliquota «generale» più alta dei non residenti non si applica alle plusvalenze immobiliari. La meccanica è la parte che resta in mente: l'acquirente deve trattenere il 3 % del prezzo totale al rogito e versarlo al fisco in acconto sulla sua imposta; poi lei presenta la dichiarazione per regolare la differenza: un conguaglio se il 19 % della plusvalenza supera la ritenuta, un rimborso se accade il contrario (i rimborsi arrivano, ma senza fretta). A parte, l'imposta comunale sui terreni, la plusvalía municipal, è dovuta due volte in una sequenza eredità e poi vendita: una sulla successione, e un'altra sulla vendita per il periodo dal decesso; vendendo poco dopo, il secondo conto di solito è modesto. E poiché la plusvalenza si misura dal valore dichiarato nella successione, il valore indicato in fase di successione conta moltissimo; è un punto su cui farsi consigliare bene alla successione, non alla vendita, soprattutto dove le agevolazioni regionali sull'imposta di successione sono generose.

Francia: due orologi che corrono dalla data del decesso

La Francia tassa la plusvalenza al 19 %, più i contributi sociali, e qui conta l'iscrizione previdenziale del venditore: un venditore iscritto nel Regno Unito o in Irlanda (o in un altro paese UE o SEE) è esente dai principali contributi sociali francesi e paga un prelievo di solidarietà del 7,5 % invece del 17,2 %, il 26,5 % in totale, come confermato dall'amministrazione francese per i residenti nel Regno Unito dopo la Brexit. Due abbattimenti crescono con il tempo, entrambi contati dalla data del decesso: il 19 % si riduce progressivamente dal sesto anno e scompare dopo 22 anni; i contributi sociali dopo 30. Altre due caratteristiche sono tipicamente francesi: le plusvalenze oltre 50.000 € per venditore subiscono una sovrattassa dal 2 % al 6 %, calcolata sulla quota di ciascun venditore (quindi un immobile diviso tra due eredi con 50.000 € di plusvalenza ciascuno non ne paga), e un venditore residente nel Regno Unito oltre 150.000 € di prezzo deve nominare un représentant fiscal accreditato (un compenso in percentuale sul prezzo, da mettere in conto; i residenti UE e SEE ne sono esenti). Il notaio calcola e trattiene l'intera imposta all'atto: nulla resta per una dichiarazione successiva. (E noti chi fa che cosa: il notaio francese cura la compravendita stessa, e il suo compenso è a carico dell'acquirente, come in Italia; per questo l'onorario di un professionista dal lato del venditore copre ciò che il notaio non fa per lei: raccordare la successione con la vendita, le carte del venditore e il suo lato del tavolo.)

Portogallo: metà della plusvalenza, a un'aliquota fissata dal suo reddito mondiale

Dal 2023 il Portogallo tassa allo stesso modo venditori residenti e non residenti: metà della plusvalenza entra nell'imposta portoghese sul reddito ad aliquote progressive, e l'aliquota applicata a quella metà è fissata in base al suo reddito mondiale; due eredi che vendono quote identiche possono quindi pagare un'imposta portoghese diversa. Il valore di partenza è quello usato nella dichiarazione dell'imposta di bollo della successione (in pratica, il valore fiscale ufficiale dell'immobile alla data del decesso), con un adeguamento all'inflazione se detenuto oltre due anni. Nessuna ritenuta alla vendita: il prezzo è pagato per intero, e l'imposta è dovuta con la dichiarazione portoghese dell'anno successivo; la disciplina è accantonare l'importo al rogito, non scoprirlo la primavera seguente. In una vendita portoghese non esiste un'imposta comunale sulla plusvalenza.

La metà del quadro nel suo paese

Un venditore residente nel Regno Unito o in Irlanda di solito deve anche l'imposta sulle plusvalenze del proprio paese per la stessa vendita (misurata, in genere, dal valore dell'immobile alla data del decesso, il che tende a mantenere allineati i due calcoli), con un credito per l'imposta estera in base alla convenzione applicabile, così che la stessa plusvalenza non sia tassata due volte. Quel lato spetta al suo consulente fiscale in patria; ciò che conta qui è che l'imposta estera pagata sia documentata, perché il credito possa davvero essere chiesto.

Prima di mettere in vendita: le tre domande che decidono tutto

Primo: il titolo è davvero pronto per la vendita? Un immobile ancora intestato al defunto non può essere venduto, anche se in tutti e quattro i paesi il passaggio successorio e la vendita si possono concatenare molto da vicino, a volte nello stesso giorno (la trappola portoghese dell'eredità rimasta indivisa è il blocco classico, guida in inglese). Secondo: quale valore ha dichiarato la successione? È la base di tutto quanto sopra. Terzo: chi vende esattamente? Il numero degli eredi cambia la sovrattassa francese, le dichiarazioni spagnole e la posizione di ciascuno nel proprio paese. Ci occupiamo di tutto questo: la vendita stessa, a onorario fisso, anche in Spagna, Italia e Francia (da gennaio 2027), e, quando seguiamo la vendita, la dichiarazione dell'anno della vendita che ne segue. L'imposta del suo paese d'origine non è di nostra competenza: quando quei numeri richiedono una consulenza lo diciamo con chiarezza e informiamo con precisione un consulente adatto. (Le aliquote e la meccanica sopra sono indicate ad agosto 2026 e cambiano con le leggi di bilancio. Quando seguiamo la vendita prepariamo la dichiarazione francese; la sua posizione nel paese d'origine spetta al suo consulente di là.)