Vender um imóvel herdado no estrangeiro: o quadro fiscal antes de o pôr à venda

As famílias costumam perguntar pelo imposto ao herdar. O imposto que mais vezes as surpreende é o da venda, porque chega meses depois, na escritura ou com a declaração de impostos seguinte, a sair do preço da venda. E depende de um número fixado muito antes da venda: o valor declarado quando a herança foi tratada. Nos nossos quatro países, esse valor da sucessão é o valor de partida do vendedor: o ganho mede-se a partir dele, e o relógio conta desde a data do óbito. A papelada da herança, bem ou mal feita, decide sem dar nas vistas o imposto da venda posterior.

Itália: aquela em que a resposta é normalmente zero

Itália tributa as mais-valias imobiliárias de particulares só quando o imóvel foi comprado ou construído nos cinco anos anteriores, e a lei exclui expressamente os imóveis adquiridos por herança. Resultado prático: vender uma casa herdada em Itália não gera, em geral, qualquer imposto italiano sobre mais-valias, quer venda ao fim de dezoito meses ou de dezoito anos. A exceção são os terrenos para construção, tributáveis seja qual for a forma de aquisição (com um imposto fixo opcional que o notaio pode liquidar na escritura). Uma eficiência italiana elegante a conhecer: a própria escritura de venda pode valer como aceitação da herança, com o notaio a registá-la; mas a forma de aceitar é uma decisão a tomar de propósito, antes de mexer em seja o que for (guia em inglês).

Espanha: 19%, uma retenção de 3%, e o imposto que cai duas vezes

O ganho de um vendedor não residente (preço de venda acima do valor declarado na sucessão) é tributado a uma taxa fixa de 19%, e essa taxa é a mesma quer viva em Dublin ou em Doncaster: a taxa «geral» mais alta dos não residentes não se aplica às mais-valias imobiliárias. A mecânica é a parte que fica na memória: o comprador tem de reter 3% do preço total na escritura e entregá-los às Finanças por conta do seu imposto; depois declara para acertar a diferença: um pagamento adicional se 19% do ganho exceder a retenção, um reembolso se for ao contrário (os reembolsos chegam, mas sem pressa). À parte, o imposto municipal sobre terrenos, a plusvalía municipal, é devido duas vezes numa sequência herdar e depois vender: uma na herança e outra na venda, pelo período desde o óbito; vendendo pouco depois, a segunda conta costuma ser pequena. E como o ganho se mede a partir do valor declarado na sucessão, o valor indicado na fase da herança conta muito; é um ponto para aconselhamento cuidadoso na herança, não na venda, sobretudo onde os benefícios regionais do imposto sucessório são generosos.

França: dois relógios a contar desde a data do óbito

França tributa o ganho a 19%, mais contribuições sociais, e aqui conta a inscrição do vendedor na segurança social: um vendedor inscrito no Reino Unido ou na Irlanda (ou noutro país da UE ou do EEE) está isento das principais contribuições sociais francesas e paga uma contribuição de solidariedade de 7,5% em vez de 17,2%, 26,5% no total, o que a administração francesa confirmou para residentes no Reino Unido depois do Brexit. Duas reduções crescem com o tempo, ambas contadas desde a data do óbito: os 19% vão desaparecendo a partir do sexto ano e acabam ao fim de 22 anos; as contribuições sociais ao fim de 30. Mais duas particularidades são puramente francesas: ganhos acima de 50 000 € por vendedor pagam uma sobretaxa de 2% a 6%, calculada sobre a parte de cada vendedor (por isso um imóvel dividido entre dois herdeiros com 50 000 € de ganho cada não paga nenhuma), e um vendedor residente no Reino Unido acima de 150 000 € de preço tem de nomear um représentant fiscal acreditado (um honorário em percentagem do preço, a orçamentar; os residentes na UE e no EEE estão isentos). O notaire calcula e retém todo o imposto na escritura: nada fica para uma declaração posterior. (E repare em quem faz o quê: o notaire conduz a própria escritura de venda, e os seus honorários são pagos pelo comprador, tal como em Itália; por isso os honorários de um advogado do lado do vendedor cobrem o que o notaire não faz por si: articular a sucessão com a venda, a papelada do vendedor e o seu lado da mesa.)

Portugal: metade do ganho, a uma taxa fixada pelo seu rendimento mundial

Desde 2023 Portugal tributa da mesma forma vendedores residentes e não residentes: metade do ganho entra no IRS a taxas progressivas, e a taxa aplicada a essa metade é fixada por referência ao seu rendimento mundial; por isso dois herdeiros que vendem quotas iguais podem pagar imposto português diferente. O valor de partida é o usado na participação do Imposto do Selo da herança (na prática, o valor patrimonial tributário do imóvel à data do óbito), com correção monetária quando detido mais de dois anos. Não há retenção na venda: o preço é pago por inteiro, e o imposto vence com a declaração portuguesa do ano seguinte; a disciplina é reservar o dinheiro da conta na escritura, e não descobri-la na primavera seguinte. Não existe imposto municipal sobre mais-valias numa venda portuguesa.

A metade do quadro no seu país

Um vendedor residente no Reino Unido ou na Irlanda enfrenta normalmente imposto sobre mais-valias no seu país pela mesma venda (medido, em geral, a partir do valor do imóvel à data do óbito, o que tende a manter alinhados os dois cálculos), com crédito pelo imposto estrangeiro ao abrigo da convenção aplicável, para que o mesmo ganho não seja tributado duas vezes. Esse lado pertence ao seu consultor fiscal no seu país; o que importa aqui é que o imposto estrangeiro pago fique documentado, para que o crédito possa mesmo ser pedido.

Antes de pôr à venda: as três perguntas que decidem tudo

Primeira: o título está realmente pronto para vender? Um imóvel ainda registado em nome do falecido não pode ser vendido, embora nos quatro países o passo da herança e a venda possam encadear-se muito de perto, às vezes no mesmo dia (a armadilha da herança indivisa em Portugal é o bloqueio clássico). Segunda: que valor declarou a sucessão? É a base de tudo o que está acima. Terceira: quem exatamente está a vender? O número de herdeiros muda a sobretaxa francesa, as declarações espanholas e a situação de cada um no seu país. Tratamos de tudo isto: a própria venda, com honorários fixos de escritura, também em Espanha, Itália e França (a partir de janeiro de 2027), e, quando atuamos na venda, a declaração do ano da venda que se lhe segue. O imposto do seu país de origem não é connosco: quando esses números precisam de aconselhamento, dizemo-lo com clareza e informamos com precisão um consultor adequado. (As taxas e a mecânica acima estão indicadas à data de agosto de 2026 e mudam com os orçamentos. Quando atuamos na venda, preparamos a declaração francesa; a sua situação no país de origem é para o seu consultor de lá.)