Vender un inmueble heredado en el extranjero: el panorama fiscal antes de ponerlo a la venta

Las familias suelen preguntar por el impuesto al heredar. El que más a menudo les sorprende es el de la venta, porque llega meses después, en la notaría o con la declaración siguiente, a cargo del precio de venta. Y depende de una cifra fijada mucho antes de la venta: el valor declarado cuando se tramitó la herencia. En nuestros cuatro países, ese valor de la sucesión es el valor de partida del vendedor: la ganancia se mide desde él, y el reloj corre desde la fecha del fallecimiento. El papeleo de la herencia, bien o mal hecho, decide sin que se note el impuesto de la venta posterior.

Italia: donde la respuesta suele ser cero

Italia grava las ganancias inmobiliarias de los particulares solo cuando el inmueble se compró o construyó en los cinco años anteriores, y la ley excluye expresamente los inmuebles adquiridos por herencia. El resultado práctico: vender una vivienda heredada en Italia no genera, en general, ningún impuesto italiano sobre la ganancia, venda a los dieciocho meses o a los dieciocho años. La excepción es el suelo edificable, gravado sea cual sea su forma de adquisición (con un impuesto fijo opcional que el notaio puede liquidar en la escritura). Una eficiencia italiana elegante que conviene conocer: la propia escritura de venta puede valer como aceptación de la herencia, con el notaio dejando constancia; aunque cómo aceptar es una decisión que debe tomarse a conciencia, antes de tocar nada (guía en inglés).

España: 19 %, una retención del 3 % y el impuesto que se paga dos veces

La ganancia de un vendedor no residente (precio de venta por encima del valor declarado en la sucesión) tributa a un tipo fijo del 19 %, y ese tipo es el mismo viva en Dublín o en Doncaster: el tipo «general» más alto de los no residentes no se aplica a las ganancias inmobiliarias. La mecánica es lo que más se recuerda: el comprador debe retener el 3 % del precio total en la escritura e ingresarlo en Hacienda a cuenta de su impuesto; después usted declara para ajustar la diferencia: un pago adicional si el 19 % de la ganancia supera la retención, una devolución si ocurre al revés (las devoluciones llegan, pero sin prisa). Aparte, la plusvalía municipal se devenga dos veces en una secuencia de heredar y luego vender: una en la herencia y otra en la venta, por el periodo desde el fallecimiento; si se vende poco después, la segunda factura suele ser pequeña. Y como la ganancia se mide desde el valor declarado en la sucesión, el valor consignado en la fase de la herencia importa muchísimo; es un punto sobre el que conviene asesorarse bien en la herencia, no en la venta, sobre todo donde los beneficios autonómicos del impuesto de sucesiones son generosos.

Francia: dos relojes que corren desde la fecha del fallecimiento

Francia grava la ganancia al 19 %, más cotizaciones sociales, y aquí importa la afiliación del vendedor a la seguridad social: un vendedor afiliado en el Reino Unido o en Irlanda (o en otro país de la UE o del EEE) está exento de las principales cotizaciones sociales francesas y paga una contribución de solidaridad del 7,5 % en lugar del 17,2 %, un 26,5 % en total, como ha confirmado la Administración francesa para los residentes en el Reino Unido tras el Brexit. Dos reducciones crecen con el tiempo, ambas contadas desde la fecha del fallecimiento: el 19 % se reduce progresivamente a partir del sexto año y desaparece a los 22 años; las cotizaciones sociales, a los 30. Hay dos rasgos más puramente franceses: las ganancias de más de 50.000 € por vendedor soportan un recargo del 2 % al 6 %, calculado sobre la parte de cada vendedor (así, un inmueble repartido entre dos herederos con 50.000 € de ganancia cada uno no paga ninguno), y un vendedor residente en el Reino Unido por encima de 150.000 € de precio debe designar un représentant fiscal acreditado (unos honorarios en porcentaje del precio que conviene presupuestar; los residentes en la UE y el EEE están exentos). El notaire calcula y retiene todo el impuesto en la escritura: nada queda para una declaración posterior. (Y fíjese en quién hace qué: el notaire se encarga de la propia compraventa, y sus honorarios los paga el comprador, como en Italia; por eso los honorarios de un profesional del lado del vendedor cubren lo que el notaire no hace por usted: encajar la sucesión con la venta, el papeleo del vendedor y su lado de la mesa.)

Portugal: la mitad de la ganancia, a un tipo fijado por su renta mundial

Desde 2023 Portugal grava igual a vendedores residentes y no residentes: la mitad de la ganancia entra en el impuesto portugués sobre la renta a tipos progresivos, y el tipo aplicado a esa mitad se fija en función de su renta mundial; así, dos herederos que venden cuotas idénticas pueden pagar distinto impuesto portugués. El valor de partida es el usado en la declaración del impuesto del sello de la herencia (en la práctica, el valor fiscal oficial del inmueble a la fecha del fallecimiento), con actualización por inflación cuando se ha tenido más de dos años. No hay retención en la venta: se paga el precio completo, y el impuesto vence con la declaración portuguesa del año siguiente; la disciplina es reservar el importe en la escritura, no descubrirlo la primavera siguiente. En una venta portuguesa no existe plusvalía municipal.

La mitad del panorama en su país

Un vendedor residente en el Reino Unido o en Irlanda suele afrontar en su país el impuesto sobre ganancias por la misma venta (medido, en general, desde el valor del inmueble a la fecha del fallecimiento, lo que tiende a mantener alineados los dos cálculos), con deducción del impuesto extranjero conforme al convenio aplicable, para que la misma ganancia no tribute dos veces. Ese lado corresponde a su asesor fiscal en su país; lo que importa aquí es que el impuesto extranjero pagado quede documentado, para que la deducción pueda reclamarse de verdad.

Antes de ponerlo a la venta: las tres preguntas que lo deciden todo

Primera: ¿está el título realmente listo para vender? Un inmueble aún inscrito a nombre del causante no puede venderse, aunque en los cuatro países el paso de la herencia y la venta pueden encadenarse muy de cerca, a veces el mismo día (la trampa de la herencia indivisa en Portugal es el bloqueo clásico, guía en inglés). Segunda: ¿qué valor declaró la sucesión? Es la base de todo lo anterior. Tercera: ¿quién vende exactamente? El número de herederos cambia el recargo francés, las declaraciones españolas y la situación de cada uno en su país. Nos ocupamos de todo ello: la propia venta, con honorarios fijos, también en España, Italia y Francia (a partir de enero de 2027), y, cuando actuamos en la venta, la declaración del año de la venta que la sigue. El impuesto de su país de origen no nos corresponde: cuando esas cifras necesitan asesoramiento, lo decimos con claridad e informamos con precisión a un asesor adecuado. (Los tipos y la mecánica anteriores se indican a agosto de 2026 y cambian con los presupuestos. Cuando actuamos en la venta, preparamos la declaración francesa; su situación en el país de origen corresponde a su asesor de allí.)