Vendre un bien hérité à l'étranger : le tableau fiscal avant la mise en vente

Les familles demandent en général quel impôt est dû en héritant. Celui qui les surprend le plus souvent est celui de la vente, parce qu'il arrive des mois plus tard, chez le notaire ou avec la déclaration suivante, prélevé sur le prix de vente. Et il dépend d'un chiffre fixé bien avant la vente : la valeur déclarée lors du règlement de la succession. Dans nos quatre pays, cette valeur successorale est la valeur de départ du vendeur : le gain se mesure à partir d'elle, et l'horloge court depuis la date du décès. Les formalités de la succession, bien ou mal faites, décident sans bruit de l'impôt sur la vente ultérieure.

L'Italie : là où la réponse est en général zéro

L'Italie n'impose les plus-values immobilières des particuliers que lorsque le bien a été acheté ou construit dans les cinq années précédentes, et la loi exclut expressément les biens acquis par succession. Conséquence pratique : vendre un logement hérité en Italie ne déclenche en général aucun impôt italien sur la plus-value, que vous vendiez au bout de dix-huit mois ou de dix-huit ans. L'exception concerne les terrains à bâtir, imposables quel que soit le mode d'acquisition (avec un impôt forfaitaire optionnel que le notaio peut régler dans l'acte). Une élégante efficacité italienne à connaître : l'acte de vente lui-même peut valoir acceptation de la succession, le notaio en prenant acte ; mais la manière d'accepter est une décision à prendre délibérément, avant de toucher à quoi que ce soit (guide en anglais).

L'Espagne : 19 %, une retenue de 3 %, et l'impôt qui tombe deux fois

Le gain d'un vendeur non résident (prix de vente au-delà de la valeur déclarée dans la succession) est imposé au taux fixe de 19 %, et ce taux est le même que vous viviez à Dublin ou à Doncaster : le taux « général » plus élevé des non-résidents ne s'applique pas aux plus-values immobilières. La mécanique est ce qu'on retient : l'acheteur doit retenir 3 % du prix total lors de la signature et les verser au fisc en acompte sur votre impôt ; vous déclarez ensuite pour solder la différence : un complément si 19 % du gain dépasse la retenue, un remboursement dans le cas inverse (les remboursements arrivent, mais sans hâte). Par ailleurs, la taxe municipale sur les terrains, la plusvalía municipal, est due deux fois lorsqu'on hérite puis qu'on vend : une fois sur la succession, une autre sur la vente pour la période écoulée depuis le décès ; si l'on vend peu après, la seconde facture est en général faible. Et comme le gain se mesure à partir de la valeur déclarée dans la succession, la valeur retenue au stade de la succession compte énormément ; c'est un point sur lequel il faut un vrai conseil au moment de la succession, non de la vente, surtout là où les abattements régionaux sur l'impôt successoral sont généreux.

La France : deux horloges qui courent depuis la date du décès

La France impose la plus-value à 19 %, plus prélèvements sociaux, et c'est ici que compte l'affiliation du vendeur à la sécurité sociale : un vendeur affilié au Royaume-Uni ou en Irlande (ou dans un autre pays de l'UE ou de l'EEE) est exonéré des principales contributions sociales françaises et paie un prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu de 17,2 %, soit 26,5 % au total, ce que l'administration française a confirmé pour les résidents du Royaume-Uni après le Brexit. Deux abattements augmentent avec le temps, tous deux calculés à compter de la date du décès : les 19 % diminuent progressivement à partir de la sixième année et disparaissent après 22 ans ; les prélèvements sociaux après 30 ans. Deux autres traits sont purement français : les plus-values supérieures à 50 000 € par vendeur supportent une surtaxe de 2 % à 6 %, calculée sur la part de chaque vendeur (un bien partagé entre deux héritiers avec 50 000 € de plus-value chacun n'en paie donc aucune), et un vendeur résidant au Royaume-Uni au-delà de 150 000 € de prix doit désigner un représentant fiscal accrédité (des honoraires en pourcentage du prix, à prévoir ; les résidents de l'UE et de l'EEE en sont dispensés). Le notaire calcule et prélève tout l'impôt à l'acte : rien n'est laissé à une déclaration ultérieure. (Et notez qui fait quoi : le notaire conduit lui-même la vente, et ses émoluments sont à la charge de l'acheteur, comme en Italie ; les honoraires d'un professionnel côté vendeur couvrent donc ce que le notaire ne fait pas pour vous : articuler la succession avec la vente, les formalités du vendeur et votre côté de la table.)

Le Portugal : la moitié du gain, à un taux fixé par votre revenu mondial

Depuis 2023, le Portugal impose de la même façon vendeurs résidents et non-résidents : la moitié du gain entre dans l'impôt portugais sur le revenu au barème progressif, et le taux appliqué à cette moitié est fixé en fonction de votre revenu mondial ; deux héritiers vendant des parts identiques peuvent donc payer un impôt portugais différent. La valeur de départ est celle retenue pour la déclaration du droit de timbre de la succession (en pratique, la valeur fiscale officielle du bien au décès), avec une actualisation pour l'inflation au-delà de deux ans de détention. Aucune retenue à la vente : le prix est versé en totalité, et l'impôt est dû avec la déclaration portugaise de l'année suivante ; la discipline consiste à mettre de côté le montant à la signature, et non à le découvrir au printemps suivant. Une vente portugaise ne supporte aucune taxe municipale sur la plus-value.

La moitié du tableau dans votre pays

Un vendeur résidant au Royaume-Uni ou en Irlande doit en général aussi l'impôt sur les plus-values de son pays pour la même vente (calculé, en gros, à partir de la valeur du bien au décès, ce qui tend à aligner les deux calculs), avec un crédit pour l'impôt étranger au titre de la convention applicable, pour que le même gain ne soit pas imposé deux fois. Ce volet relève de votre conseiller fiscal dans votre pays ; ce qui compte ici, c'est que l'impôt étranger payé soit documenté, pour que le crédit puisse réellement être demandé.

Avant la mise en vente : les trois questions qui décident de tout

Première : le titre est-il vraiment prêt pour la vente ? Un bien encore inscrit au nom du défunt ne peut pas être vendu, même si, dans les quatre pays, l'étape successorale et la vente peuvent s'enchaîner de très près, parfois le même jour (le piège portugais de la succession restée indivise est le blocage classique, guide en anglais). Deuxième : quelle valeur la succession a-t-elle déclarée ? C'est la base de tout ce qui précède. Troisième : qui vend exactement ? Le nombre d'héritiers modifie la surtaxe française, les déclarations espagnoles et la situation de chacun dans son pays. Nous prenons tout cela en charge : la vente elle-même, à honoraires forfaitaires, en Espagne, en Italie et en France (à partir de janvier 2027) aussi, et, lorsque nous intervenons sur la vente, la déclaration de l'année de la vente qui s'ensuit. L'impôt de votre pays d'origine n'est pas de notre ressort : lorsque ces chiffres demandent un conseil, nous le disons clairement et briefons avec précision un conseiller adapté. (Les taux et la mécanique ci-dessus sont indiqués à août 2026 et évoluent avec les lois de finances. Lorsque nous intervenons sur la vente, nous préparons la déclaration française ; votre situation dans votre pays d'origine relève de votre conseiller sur place.)