Vender un inmueble que heredó en España

No tiene que llevar usted solo una venta en España: ese es nuestro trabajo. Cuando el inmueble ya está a nombre de los herederos, venderlo es el último paso, y lo acompañamos desde la oferta del comprador hasta el dinero en su cuenta.

Si el inmueble aún no está a nombre de los herederos, eso va primero: véase inscribir el inmueble heredado (o nuestro servicio completo de tramitación de herencias), y pasamos directamente a la venta después.

Para las familias cuya herencia española ya tramitamos, la venta sigue sin interrupciones: ya tenemos los documentos del inmueble, el poder y la inscripción hecha, así que no hay nada que volver a reunir y la venta avanza sin demora. El mismo abogado que tramitó la herencia lleva la venta.

Unos honorarios fijos únicos por toda la venta, acordados por escrito antes de empezar: nunca por horas, y nunca un porcentaje del precio de venta. Un porcentaje es lo que cobra una inmobiliaria; nuestro trabajo es un trabajo jurídico definido, así que le damos una cifra clara. Los honorarios dependen solo del valor del inmueble, y son más bajos si ya tramitamos la herencia.

Todo + IVA. La columna «si tramitamos la herencia» es el precio más bajo que se aplica cuando ya hemos tramitado la herencia: los documentos, el poder y la inscripción ya están en nuestras manos, así que hay menos que hacer.

Si el inmueble tiene todavía una hipoteca u otra carga, cancelarla en la escritura es un paso adicional definido: un complemento fijo de 350 € + IVA, acordado de antemano. Nada queda abierto: si una venta tiene algo más que el caso normal, le decimos la cifra fija antes de que nos encargue nada.

Los gastos de terceros van aparte y nunca se incluyen en nuestros honorarios. Son los costes oficiales de una venta en España: sobre todo los honorarios del notario por la escritura, el certificado de eficiencia energética que exige la ley antes de anunciar una vivienda y la actualización en el Registro de la Propiedad; cada uno se paga a quien presta el servicio, no a nosotros, y se lo indicamos todo desde el principio.

Dos cosas a prever en impuestos, aparte de nuestros honorarios. Primero, si el vendedor no reside en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor sobre la ganancia; la ganancia tributa a un tipo fijo del 19 % para los vendedores no residentes, vivan donde vivan, y la retención se regulariza después: un pago adicional si se debe más, una devolución si el 3 % fue demasiado; y en un inmueble heredado la ganancia suele ser modesta, porque el valor se toma, en la práctica, a la fecha del fallecimiento. Segundo, la plusvalía municipal, el impuesto municipal sobre el incremento de valor del suelo, se devenga con la venta. (En una secuencia de herencia y venta, la plusvalía se devenga dos veces: al heredar, y al vender por el periodo desde el fallecimiento; si se vende poco después, la segunda suele ser pequeña.) Ambos son costes fiscales, no nuestros honorarios, y salen del precio de venta, así que conviene conocerlos pronto. Son impuestos distintos del de sucesiones que llevamos nosotros, y no asesoramos sobre ellos: se los señalamos claramente y le orientamos hacia un asesor fiscal adecuado.

El IVA se aplica al tipo español (actualmente el 21 %) y siempre se indica aparte, para que nuestros honorarios queden claros.

El plazo depende sobre todo de encontrar comprador, y eso está en manos del mercado y de su inmobiliaria. Encontrado el comprador, el contrato de arras fija el calendario hasta la escritura: lo habitual son unas semanas o un par de meses entre las arras y la escritura, y las partes pueden acordar un plazo más corto. Si ya tramitamos la herencia y tenemos los documentos, la parte jurídica está lista sin demora, y el calendario lo marca el contrato y no el papeleo. Actuamos con su poder de principio a fin, así que no tiene que viajar para la escritura.