Portugal · Famílias
Vender uma casa que herdou em Portugal
Não pode vender um imóvel em Portugal antes de a herança estar concluída e o imóvel registado em nome dos herdeiros (a habilitação de herdeiros, a participação do imposto do selo e o registo): não se pode vender o que os registos ainda não dizem que é seu. Quando já é seu, a situação da mais-valia na venda é muitas vezes mais suave do que se pensa: o valor do imóvel é reposto ao valor à data do óbito e, desde 2023, só metade do ganho é tributada, também para os não residentes. Tratamos da herança e da venda.
Posso vender uma casa que herdei em Portugal?
Só depois de a herança estar tratada. Com a morte, o imóvel não passa automaticamente; até a habilitação de herdeiros estar concluída e o imóvel registado em nome dos herdeiros, os registos continuam a mostrar quem faleceu, e por isso não pode vender. Primeiro a sucessão; depois a venda.
A ordem dos passos
- Concluir a herança: a habilitação de herdeiros, a participação do imposto do selo no prazo de 3 meses e a mudança de titularidade.
- Registar o imóvel em nome dos herdeiros.
- Vender: a venda normal, com o contrato-promessa e depois a escritura e a transmissão ao comprador.
Os números de contribuinte (NIF), os documentos e as procurações feitos para a herança servem diretamente para a venda.
A mais-valia quando vende
Uma venda pode dar origem a imposto sobre a mais-valia, um imposto diferente do da herança, e noutro momento. Quando tratamos da venda, preparar a declaração do ano da venda de cada herdeiro não residente faz parte do trabalho, tal como a participação da herança. O que não fazemos é aconselhar sobre a sua situação fiscal mais ampla nem planeá-la: para isso, e para os impostos no seu país, a pessoa certa é um consultor, e dizemos-lhe cedo quando é preciso. Em traços gerais:
- O valor e a data de aquisição são repostos à data do óbito: o ganho tributável conta apenas desde a morte, e não desde a compra original.
- Desde 2023, todos os vendedores não residentes, incluindo os residentes no Reino Unido, são tributados como os residentes: metade do ganho entra numa declaração de IRS portuguesa às taxas progressivas, contando o rendimento mundial apenas para determinar a taxa. A antiga taxa fixa de 28% sobre todo o ganho acabou.
- Num imóvel vendido pouco tempo depois do óbito, num mercado estável, o ganho, e portanto o imposto, pode ser pequeno.
E se houver mais de um herdeiro?
Se herdarem vários, ficam comproprietários, e uma venda exige que todos concordem e assinem. Reunimos todos cedo, obtemos um NIF para cada herdeiro e uma procuração de cada um, para que a venda se conclua sem ninguém viajar. (Um herdeiro de fora da União Europeia, incluindo do Reino Unido, pode precisar de um representante fiscal perante as Finanças; é uma questão fiscal que assinalamos, indicando-lhe o consultor certo.)
Tenho de ir a Portugal para vender?
Não. Com uma procuração, a nossa equipa pode assinar a escritura perante o notário em seu nome e tratar com o lado do comprador, enquanto fica em casa.
Que outros custos tem a venda?
Para além dos impostos: a comissão da imobiliária, o certificado energético, o IMI e as quotas do condomínio até à escritura, e a liquidação de uma eventual hipoteca. Indicamo-los à parte dos nossos honorários fixos.
Um escritório, duas partes, honorários fixos
A maioria das famílias que precisa da herança portuguesa também quer vender. Feito por nós, é um processo contínuo: honorários fixos para a sucessão e honorários fixos para a venda, ambos acordados por escrito antes de começarmos. Veja os nossos preços em vender um imóvel herdado.
E quando a venda se conclui, o preço não passa por nós: vai diretamente da escritura para os vendedores, os herdeiros, como deve ser. Nunca detemos dinheiro de clientes ou da herança. Porque nunca detemos o seu dinheiro →